Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian (kedua dari kiri) didampingi Dirjen Bina Keuangan Daerah Agus Fatoni menerima Kepala Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu Kadin Indonesia Budiarsa Sastrawinata (ketiga dari kiri) dan jajarannya, Ketua Komite Kajian BPKPT Kadin Setyo Maharso (keempat dari kanan), Sekretaris BPKPT Kadin Theresia Rustandi (ketiga dari kanan), Wakil Kepala BKPPT Kadin Bidang Kawasan Komersial Alexander Stefanus Ridwan (kedua dari kanan), dan Wakil Kepala BPKPT Kadin Bidang Kawasan Industri dan Kawasan Ekonomi Khusus Adhi Indrawan. Foto oleh Robert Adhi Ksp

Perumahan rakyat dan kawasan permukiman merupakan salah satu pelayanan dasar wajib yang menjadi urusan pemerintahan konkuren sebagai bagian dari tugas Pemerintah Daerah, berdasarkan UU No 23 tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah. 

Enam pelayanan dasar yang harus dilaksanakan seluruh Pemda di Indonesia adalah pendidikan, kesehatan, pekerjaan umum, perumahan rakyat & kawasan permukiman, ketentraman & ketertiban umum serta perlindungan masyarakat dan sosial. 

Mendagri Tito Karnavian menegaskan hal ini ketika menerima Kepala Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu (BPKPT) Kadin Indonesia Budiarsa Sastrawinata dan tim di kantor Kemendagri di Jakarta, 11 Januari 2023. Dari BPKPT Kadin juga hadir Ketua Komite Kajian Setyo Maharso, Sekretaris Theresia Rustandi, Wakil Kepala Bidang Kawasan Komersial Alexander Stefanus Ridwan, dan Wakil Kepala Bidang Kawasan Industri dan Kawasan Ekonomi Khusus Adhi Indrawan. Sedangkan Mendagri Tito Karnavian didampingi Dirjen Bina Keuangan Daerah Agus Fatoni dan Direktur Sinkronisasi Urusan Pemerintahan Daerah III R. Budiono Subambang. 

BPKPT Kadin dalam audiensinya mengungkapkan beberapa persoalan dan tantangan yang dihadapi para pengembang perumahan. Salah satunya adalah Undang-undang Nomor 23 tahun 2014 yang di dalam lampirannya menyebutkan bahwa penyediaan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) menjadi kewenangan pemerintah pusat. Akibatnya, banyak pemda yang tidak berani melaksanakan program penyediaan rumah MBR karena takut menjadi temuan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK), Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan (BPKP), Kejaksaan Agung bahkan Komite Pemberantasan Korupsi (KPK). 

Kepala Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu Kadin Indonesia Budiarsa Sastrawinata dan jajaran beraudiensi ke Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian. Foto oleh Robert Adhi Ksp

Properti Menjadi Bidang Unggulan Daerah 

“Kondisi ini berdampak pada industri properti di Indonesia secara keseluruhan. Industri properti selain berkontribusi signifikan terhadap PDB nasional yaitu 13,6% menurut situs Kemenkeu, dia juga menggerakkan ekonomi daerah,” kata Kepala BPKPT Kadin Budiarsa Sastrawinata saat menyampaikan pengantar kepada Mendagri Tito. 

Kontribusi industri properti terhadap pendapatan daerah relatif besar mulai dari PBB, BPHTB, pajak hotel, pajak parkir, retribusi air permukaan, IMB, biaya pengangkutan dan pengolahan sampah, penerangan jalan, dll. 

Selain itu, 40% area pengembangan wajib diserahkan kepada pemerintah daerah sebagai prasarana, sarana dan utilitas (PSU) mulai dari jalan, saluran drainase, ruang terbuka publik, taman, sekolah, fasilitas kesehatan, jaringan pipa air bersih, jaringan telekomunikasi, listrik, pemadam kebakaran, lahan untuk sarana ibadah, lahan gardu listrik, lahan pemakaman dan jembatan (infrastruktur). “Penyediaan prasarana dan sarana umum, jaringan utilitas dan sanitasi di kawasan perumahan dan permukiman sebagai bagian tak terpisahkan dari perencanaan tata permukiman yang berkualitas,” tambah Budiarsa. 

Salah satu dari tiga program utama Kadin BPKPT adalah membantu pemerintah memiliki perencanaan yang berkelanjutan sehingga bidang properti menjadi bidang unggulan di daerah. Tujuan program adalah pembuatan standarisasi, pemetaan wilayah dan perencanaan properti terintegrasi di daerah. Pembangunan yang tidak terencana bisa menimbulkan berbagai permasalahan seperti munculnya kawasan kumuh, infrastruktur yang tidak efektif serta kawasan TOD yang tidak terintegrasi,” papar Budiarsa. 

Ketua Komite Kajian BPKPT Kadin Setyo Maharso menambahkan, pemerintah diharapkan dapat memberikan peluang bagi industri properti di daerah berkembang karena akan banyak industri ikutannya hidup. “Termasuk pemecah batu di daerah ikut kecipratan rezeki,” jelas Maharso. 

Yang menjadi persoalan, UU No 23 tahun 2014 tersebut menyebutkan pemda hanya menyediakan dan merehabilitasi rumah korban bencana, tidak menyediakan perumahan dan sistem pendanaan bagi MBR. “Inilah poin yang menyebabkan banyak pemda tidak berani membangun perumahan bagi MBR,” jelas Maharso, yang pernah menjabat Ketua Umum DPP REI 2010-2013. 

Sekretaris BPKPT Kadin Theresia Rustandi menyampaikan jika Lampiran D butir 1 dari UU No 23 Tahun 2014 diperkenankan untuk bisa direvisi sehingga kawasan permukiman dan penyediaan perumahan secara umum juga menjadi urusan pemerintah daerah, maka perumahan bisa masuk ke dalam program kerja unggulan daerah. Ini akan sangat membantu mempercepat pengurangan backlog perumahan kita saat ini. 

Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian dan Kepala Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu Kadin Budiarsa Sastrawinata. Foto oleh Robert Adhi Ksp

Kemendagri akan Koordinasi dengan Kementerian/Lembaga Terkait 

Menanggapi hal ini, Mendagri Tito Karnavian menegaskan, sebenarnya otonomi daerah memberi kewenangan ke daerah. Namun ada urusan pemerintah pusat yang tak boleh dicampuri pemerintah daerah yaitu pertahanan, keamanan, agama, yustisi, politik luar negeri serta moneter & fiskal. Ini tak bisa dicampuri pemda. Di luar itu, ada 32 urusan yang dapat didelegasikan ke daerah di mana salah satunya adalah perumahan rakyat dan kawasan permukiman. 

Mendagri mengakui pembangunan perumahan rakyat tidak mungkin dipenuhi seluruhnya oleh pemerintah karena terbatasnya anggaran. Karena itulah pihak swasta perlu hadir dan turut membantu dalam penyediaan rumah bagi MBR. “Cukup banyak daerah yang memiliki kemampuan fiskal yang kuat, seperti pendapatan asli daerah atau PAD yang besar, termasuk Transfer ke Daerah dan Dana Desa (TKDD) serta pendapatan BUMD, yang sanggup membangun rumah bagi MBR. Pemda-pemda ini perlu menyiapkan permukiman dan perumahan bagi MBR,” jelas Tito. 

“Secepatnya kami akan koordinasikan dengan Kementerian/Lembaga terkait mengenai hal ini agar Pemda dapat menyediakan perumahan dan pendanaan bagi MBR. Harus koordinasi dengan berbagai pihak, melibatkan berbagai kementerian seperti PUPR, ATR/BPN, Bappenas dan juga BPKP, Kejaksaan Agung sampai Bareskrim Polri termasuk Kadin BPKPT. “Kalau menunggu undang-undang diubah, prosesnya relatif lama. Jadi perlu ada solusi yang lebih cepat agar penyediaan perumahan rakyat dapat dipenuhi,” tegas Tito. 

Percepat Penyusunan RDTR di Setiap Daerah 

Kadin BPKPT juga mengungkapkan masalah kewajiban pengembang tentang hunian berimbang 1:2:3. “Yang menjadi persoalan adalah kewajiban tersebut harus dilakukan di wilayah yang sama atau di kabupaten/kota,” kata Setyo Maharso. 

Budiarsa Sastrawinata yang juga Wakil Ketua Badan Kehormatan DPP REI menambahkan, kewajiban hunian berimbang itu bisa dilaksanakan di satu provinsi, tetapi sulit jika di satu wilayah kabupaten dan kota. Namun khusus Provinsi DKI Jakarta yang luasnya terbatas, kewajiban itu sulit dilaksanakan karena tak ada lagi ruang kosong. 

Menurut Budiarsa, sebenarnya jika pemerintah daerah sudah memiliki Rencana Detail Tata Ruang (RDTR), kewajiban hunian berimbang menjadi tidak relevan lagi. Karenanya Budiarsa berharap pemda-pemda di Indonesia mempercepat penyusunan RDTR. 

BPKPT Kadin berharap hunian berimbang agar dapat diimplementasikan di batas wilayah provinsi, tidak dibatasi dalam satu kabupaten kota agar pembangunan perumahan rakyat dapat merata di seluruh provinsi. 

Gerak Cepat Kemendagri untuk Rapat Koordinasi 

Menindaklanjuti pertemuan Kadin BPKPT dengan Mendagri Tito, pada 18 Januari 2023 telah diadakan rapat koordinasi antar kementerian/lembaga, antara lain dengan mengundang kementerian Bappenas, PUPR, ATR/BPN, kepolisian, kejaksaan, dan BPKP. Rapat dipimpin oleh A. Fatoni (Dirjen Bina Keuangan Daerah Kemendagri) dan Teguh Setyabudi (Dirjen Bina Pembangunan Daerah Kemendagri). 

Dirjen Bangda Teguh Setyabudi dalam presentasinya menyampaikan adanya kontradiksi UU mengenai peran Pemda dalam menyediakan perumahan rakyat. Menurut UU No 23 tahun 2014 kewenangan penyelenggaraan perumahan MBR ada di pemerintah pusat, sementara UU No 1 tahun 2011 tugas penyelenggaraan perumahan MBR juga menjadi tugas pemerintah provinsi dan kabupaten/kota. 

Walaupun dalam UU No 11 tahun 2011 Pemerintah Daerah mempunyai tugas untuk mewujudkan perumahan MBR serta memfasilitasi penyediaan permukiman dan perumahan bagi masyarakat, namun UU No 23 tahun 2014 justru tidak memberikan kewenangan kepada Pemerintah Daerah untuk penyediaan rumah dan pengembangan sistem pembiayaan perumahan bagi MBR. Kewenangan Pemerintah Daerah menurut UU No 23 tahun 2014 hanyalah penyediaan dan rehabilitasi rumah korban bencana dan yang terkena relokasi program pemerintah. 

Dalam rapat koordinasi 18 Januari 2023 tersebut, pembahasan berkisar pada kewenangan pembangunan perumahan MBR bagi provinsi dan kabupaten/kota serta bagaimana dasar hukum pelaksanaan pembangunan perumahan MBR oleh pemerintah daerah agar tindak lanjut percepatan pembangunan perumahan MBR dapat terlaksana. 

Sebelum penutupan, tim Bappenas sekali lagi mengingatkan untuk dapat tetap diproses revisi atas Lampiran D butir 1 UU No 23 tahun 2014 tersebut karena sumber utama permasalahan ada di lampiran tersebut. *** 

CATATAN: TULISAN INI DIMUAT DI “BPKPT UPDATES” EDISI KE-15 TANGGAL 24 JANUARI 2023 — NEWSLETTER” BPKPT KADIN INDONESIA