Bank Tanah akan menjadi mitra industri properti, dan diharapkan menjadi instrumen negara untuk menuntaskan berbagai masalah yang selama ini tidak atau belum selesai. Bank Tanah akan menjadi tanggung jawab Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Menteri Keuangan, dan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR).
ROBERT ADHI KSP
“Bank Tanah berbentuk badan seperti BUMN tetapi bukan BUMN, akan dipimpin Komite yang terdiri dari tiga menteri, dengan Dewan Pengawas yang terdiri dari lima sampai tujuh orang. Tahap pertama, Dewan Pengawas ini terdiri dari lima orang, dua mewakili pemerintah, dan tiga mewakili masyarakat, yang akan diseleksi pemerintah dan dipilih oleh DPR,” kata Menteri ATR/BPN Sofyan Djalil kepada pengurus Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu (BPKPT) Kadin pimpinan Budiarsa Sastrawinata yang melakukan audiensi, Rabu 12 Januari 2022.
Sofyan Djalil berharap dalam waktu beberapa bulan ke depan, Bank Tanah sudah bisa menyelesaikan masalah HGU yang berkaitan dengan perubahan tata kota. Sofyan mengakui salah satu tujuan Bank Tanah berkaitan dengan hunian berimbang tetapi belum akan diterapkan dalam waktu dekat.
“Organisasi ini baru dibangun. SK-nya sudah keluar. Modal dasar yang sudah masuk tahun ini senilai Rp 1 triliun,” papar Sofyan. Audiensi pengurus BPKPT Kadin ke Menteri ATR/BPN Sofyan Djalil yang berlangsung selama 1,5 jam ini membahas sejumlah hal, di antaranya tentang bank tanah, tanah terlantar, hunian berimbang, kepemilikan asing, sampai mafia tanah.
Pengurus BPKPT Kadin yang hadir selain Budiarsa Sastrawinata (Kepala BPKPT), adalah Theresia Rustandi (Sekretaris), Dhony Rahajoe (Wakil Sekretaris), Adrianto P. Adhi (Wakil Kepala Bidang Kawasan Permukiman), Eddy Hussy (Wakil Kepala Bidang Peremajaan Kota dan Kota Baru), Stefanus Ridwan (Wakil Kepala Bidang Kawasan Komersial), Simon Subiyanto (Wakil Kepala Bidang Jasa Keuangan Properti), Adhi Indrawan (Wakil Kepala Bidang Kawasan Industri dan KEK), dan Renny Soviahani (anggota Bidang Kawasan TOD, Kota Bandara & Kota Pelabuhan).
Pemerintah dan pengusaha perlu bergandengan tangan untuk memecahkan berbagai persoalan. Industri properti di Indonesia memberi kontribusi relatif besar dalam pertumbuhan ekonomi sehingga selayaknya pemerintah membantu para pelaku usaha agar bisnis tetap berjalan lancar.
SOFYAN DJALIL, MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Sofyan Djalil mengingatkan kembali perlunya pemerintah dan pengusaha bergandengan tangan untuk memecahkan berbagai persoalan. Menurut Sofyan, industri properti di Indonesia memberi kontribusi relatif besar dalam pertumbuhan ekonomi sehingga selayaknya pemerintah perlu membantu para pelaku usaha agar bisnis tetap berjalan lancar.
Sebelumnya Kepala BPKPT Kadin Budiarsa Sastrawinata menjelaskan, kontribusi industri properti di Indonesia terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Nasional mencapai 13,6 persen. Hitungan ini tidak hanya berdasarkan pada aktivitas jual beli sewa semata, tetapi juga aktivitas pendukung lainnya di antaranya konstruksi dan manufaktur yang masuk sebagai bagian aktivitas membangun. Selama ini, kata Budiarsa, hanya kegiatan realestat yang tercatat di Badan Pusat Statistik sehingga peranan dan kontribusi industri properti seakan kecil. Pada kenyataannya, industri properti bukan sekadar aktivitas industri realestat, tetapi juga aktivitas pendukung lainnya.
Kontribusi industri properti di Indonesia terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Nasional mencapai 13,6 persen. Hitungan ini tidak hanya berdasarkan aktivitas jual beli semata, tetapi juga aktivitas pendukung lainnya di antaranya konstruksi dan manufaktur yang masuk sebagai bagian aktivitas membangun. Selama ini, hanya kegiatan realestat yang tercatat di Badan Pusat Statistik sehingga peranan dan kontribusi industri properti sekan kecil.
BUDIARSA SASTRAWINATA, KEPALA BADAN PENGEMBANGAN KAWASAN PROPERTI TERPADU KADIN
Menurut situs Kementerian Keuangan RI 12 Agustus 2021, kontribusi sektor perumahan mencapai 13,6 persen terhadap PDB Nasional. “Salah satu program kami, yaitu memetakan ekosistem rantai pasok industri properti sehingga penataannya lebih jelas di kemudian hari,” kata Budiarsa yang berharap industri properti betul-betul dapat menjadi andalan dalam pertumbuhan ekonomi Indonesia.
Tata Kota Tetap Terjaga
Sofyan Djalil yang menggagas ide Bank Tanah ini menjelaskan, saat ini Bank Tanah masih mencari bentuk. Standard Operating Procedure (SOP) masih disusun. “Nanti Bank Tanah akan sangat membantu industri properti untuk menyelesaikan masalah-masalah yang selama ini tidak terselesaikan,” katanya.
Bank Tanah akan sangat membantu industri properti menyelesaikan masalah-masalah yang selama ini tidak terselesaikan.
SOFYAN DJALIL, MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Sofyan menambahkan, Bank Tanah juga menentukan ihwal status Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Guna Usaha (HGU) yang memiliki batas waktu, masing-masing 80 tahun dan 90 tahun. Jika masanya habis, Bank Tanah dapat memperpanjangnya agar pengusaha mendapatkan kepastian. Selain itu, esensi leasehold bertujuan menjamin tata kota tetap baik dan teratur.
Adrianto P Adhi, Wakil Kepala BPKPT Bidang Kawasan Permukiman menilai, Bank Tanah seharusnya dapat menjadi solusi bagi penyediaan rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mengingat saat ini pembangunan rumah bagi MBR terkendala oleh penyediaan tanah.
“Saat ini pengembangan rumah bagi MBR lokasinya cenderung semakin jauh dari pusat kota karena harga tanah di perkotaan semakin tinggi. Apabila tidak didukung dengan transportasi publik yang memadai, hal ini akan menjadi masalah,” kata Adrianto P. Adhi, yang juga Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk.
Bank Tanah seharusnya dapat menjadi solusi bagi penyediaan rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mengingat saat ini pembangunan rumah bagi MBR terkendala oleh penyediaan tanah.
ADRIANTO P. ADHI, WAKIL KEPALA BPKPT KADIN BIDANG KAWASAN PERMUKIMAN
Menjawab pertanyaan Adrianto P. Adhi tentang kemungkinan Bank Tanah memiliki otoritas membeli dan menguasai tanah untuk rumah MBR (masyarakat berpendapatan rendah) yang berlokasi di pinggiran, Menteri Sofyan Djalil menjelaskan, Bank Tanah berhak merencanakan, menguasai, membeli, mendistribusikan tanah dengan tujuan sosial dan pemerataan pembangunan.
“Nanti misalnya jika ada orang membeli apartemen/rumah rakyat di atas HPL Bank Tanah, nanti dijual kembali ke Bank Tanah agar Bank Tanah dapat mengendalikan harga sehingga tak ada market value di sana,” jelas Sofyan. Menteri ATR/BPN menambahkan, Bank Tanah juga akan membantu mengatasi kota-kota di Indonesia yang selama ini tidak ramah lingkungan. “Kota-kota yang tidak punya taman dan lapangan bola, akan dibantu diatasi oleh Bank Tanah. Ini bisa ditangani jika leasehold-nya dengan perubahan tata ruang, ditata kembali. Tapi tentunya ini membutuhkan waktu,” papar Sofyan.
Berikan Kepastian
Menjawab pertanyaan Eddy Hussy, Wakil Kepala BPKPT Kadin Bidang Peremajaan Kota dan Kota Baru, Sofyan Djalil mengatakan, Bank Tanah akan berfungsi efektif bukan sekarang tetapi 20 tahun, 30 tahun, 40 tahun mendatang pada saat HGU habis.
“Kalau tidak diatur dari sekarang, nanti anak cucu kita tidak akan punya tanah. Saat ini sebanyak 16 juta hektar tanah berstatus HGU. Bagaimana setelah habis masa 80-90 tahun? Kita atur kembali setelah Bank Tanah beroperasi,” papar Sofyan. “Bank Tanah menjamin, setelah masa berlaku habis 80 tahun, status tanah akan diperpanjang 80 tahun lagi. Jadi itu akan memberi kepastian,” lanjutnya.
Saat ini, kata Sofyan Djalil, perlu dipikirkan bagaimana menjual produk properti seperti menjual kripto. “Mengapa membeli apartemen harus satu orang? Mengapa tidak tiga orang atau 10 orang boleh membeli satu apartemen? Masalah portion akan dikembangkan, dan ini harus ada lembaga dulu yang menjamin. Karena kalau tidak, akan terjadi banyak penipuan,” urainya.
Tanah Terlantar
Sofyan Djalil mengatakan, pemerintah daerah tidak bisa mengurusi tanah terlantar. “Yang bisa hanya Kementerian ATR/BPN dengan mengeluarkan peringatan pertama, kedua, dan ketiga. Tanah terlantar bisa diserahkan ke Bank Tanah, dan dimasukkan ke HPL,” jelas Sofyan menanggapi pertanyaan Budiarsa Sastrawinata dan Theresia Rustandi tentang kemungkinan munculnya interpretasi berbeda antara pemerintah daerah dan kantor wilayah BPN di daerah.
“Di masa lalu, memang ada target tentang tanah terlantar. Tapi itu ekses di masa lalu. Sekarang Peraturan Menteri jelas. Pemerintah tetap berupaya agar ekonomi tumbuh dengan baik,” urai Sofyan Djalil. Sofyan mengingatkan para pemilik tanah untuk tetap menjaga tanah mereka agar tidak dimasuki orang lain atau dibiarkan menjadi “hutan”.
“Misalnya buatlah pagar atau agar lahan itu bermanfaat, ajak satpam atau orang setempat untuk menanaminya dengan singkong atau lainnya,” katanya. “Pengusaha properti dapat bekerja sama dengan Bank Tanah untuk menjaga tanah. Idenya adalah Bank Tanah tidak akan menciptakan distorsi pasar tetapi justru akan membuat supaya pasar akan tetap bekerja dengan baik,” katanya.
Bank Tanah dapat menjadi mitra pengusaha properti. Bank Tanah boleh mengelola tanah orang, dan boleh menerima titipan tanah orang.
Bank Tanah dapat menjadi mitra pengusaha properti. Bank Tanah boleh mengelola tanah orang, dan boleh menerima titipan tanah orang.
SOFYAN DJALIL, MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Sofyan Djalil menambahkan, Bank Tanah dapat menyelesaikan persoalan yang berkaitan dengan perubahan tata ruang di daerah. Misalkan seseorang memiliki kebun seluas 5.000 hektar dan saat ada pemekaran kabupaten, kebun tersebut terkena. Cara yang paling mudah, kata Sofyan, adalah dengan mengubah tata ruang. Namun setelah tata ruang diubah, sebanyak 3.000 hektar tanah perkebunan itu tak boleh lagi menjadi kebun.
“Selama ini tidak ada solusi untuk kasus-kasus semacam ini. Kalau tidak diperpanjang, tanah itu akan diserobot orang. Jadi caranya sekarang adalah jika ada perubahan tata ruang, wewenang perubahan tata ruang ada di pemda. Namun tanah itu dapat dikerjasamakan dengan perusahaan dan dimasukkan ke dalam Bank Tanah. Oleh Bank Tanah, lahan itu diberi status HPL di bawahnya, namun HGU tetap. Kalau memang misalnya pemda membutuhkan 50 hektar, ya lahan yang diberikan 50 hektar, tetap perkebunan harus tetap jalan. Kalau tidak, industri perkebunan kita habis,” urai Sofyan.
Mafia Tanah
Menteri ATR/BPN juga menyampaikan pihaknya masih memerangi mafia tanah. “Kami memperbaiki sistem internal di sini”. Sofyan berharap masyarakat melaporkan ke aparat bila berhadapan dengan mafia tanah. “Polda sekarang punya tim antimafia tanah, demikian pula Kejaksaan. Komitmen Presiden memerangi mafia tanah luar biasa. Tujuan akhirnya untuk mejamin adanya kepastian hukum,” kata Sofyan.
HPL
“Kalau pengusaha properti ingin menarik investor asing, kerjasamalah dengan Bank Tanah. Langsung serahkan tanah tersebut jadi HPL Bank Tanah dan Bank Tanah bisa memberikan perjanjian perdata kepada pembeli sampai 80 tahun,” janji Sofyan.
Menteri ATR/BPN menegaskan, Bank Tanah harus menunjukkan bahwa HPL tidak menciptakan distorsi ekonomi tetapi justru menunjukkan kedaulatan negara. Selama ini negara memberikan HGB dan HGU, seolah-olah kedaulatan negara hilang. “Bank Tanah ini membuatnya menjadi fleksibel dan kalau ini berjalan, ini akan menjadi legacy saya untuk menyelesaikan berbagai masalah pertanahan,” kata Sofyan.
Proyek Percontohan Peremajaan Kota
Eddy Hussy, Wakil Kepala BPKPT Bidang Peremajaan Kota dan Kota Baru memaparkan rencana BPKPT melakukan terobosan dengan peremajaan daerah kumuh di kota. Berkaitan dengan rencana ini, Eddy meminta pemberian KLB yang lebih baik, KDB yang lebih rendah sehingga ruang terbuka lebih luas.
Menteri ATR/BPN Sofyan Djalil menyambut baik rencana BPKPT melakukan peremajaan kota, dan mengusulkan agar BPKPT meremajakan kawasan Cideng di Jakarta Pusat.
“Kami bisa bekerja sama dengan Bank Tanah. Untuk peremajaan kota ini, kami berharap mendapatkan 80 tahun, dan lebih bagus lagi sampai 150 tahun. Ini terobosan,” jelas Eddy.
Menteri ATR/BPN Sofyan Djalil menyambut baik rencana BPKPT melakukan peremajaan kota ini. “Kalau mau, tolong selesaikan Cideng ya,” katanya. Saat ini Bank Tanah masih menyusun SOP dan kemungkinan enam bulan kemudian baru bisa beroperasi.
CATATAN: Tulisan ini dimuat di “BPKPT Updates”, e-newsletter Badan Pengembangan Kawasan Properti Terpadu Kadin, edisi ke-7 tanggal 17 Januari 2022.
Ingin membaca artikel-artikel di e-newsletter BPKPT Updates? Silakan klik tautan ini. https://robertadhiksp.net/tag/bpkpt-updates/
Robert Adhi Ksp 